不動産投資に絶対欠かせない3つの材料③(モノ)

不動産投資の仕方
「不動産投資に必要な3つの材料③(モノ)」

前回は不動産投資に必要な、「ヒト」について書きました。

関連  不動産投資に絶対欠かせない3つの材料②ヒト

今日は私が不動産投資において、2番目に重要だと考える「モノ」のお話。普通は不動産投資はモノ、つまり物件が一番重要そうに感じることと思います。

もちろん、物件が悪ければ、住んでくれる人もいない=家賃収入も上がらない、のでこれは一理あると思います。でも、私の考えでは1番ではありません。

・・・なぜだと思いますか?

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良い物件は普通のルートからは「絶対に」回ってこない!

インターネットを通じて誰でも利用できるような、オープン情報では儲けられないことは以前の記事で書いた通りです。

関連  オープン情報で大儲けできる?ネットの賢い利用の仕方 
不動産は市場がはっきりと形成されていて、一応の相場が存在します。中古投資物件などをネットなどで検索してみると、その中で割安に見える物件と言うのは存在しますが、それをアテに投資することはあまりおすすめできません。

その理由は、すでに不動産業者を通している場合が多いから。

当たり前ですが、不動産業者はより安い値段で仕入れています。それこそ元の売主から叩いて叩いて、そうやって買ったものを相場で売っているのです。仕入れ値の倍で売るなんて日常茶飯事。

不動産業は、商売ですからね。また、不動産の売主と買主を仲介する『不動産仲介』の場合でも、不動産会社としては高く売れた方が手数料が大きくなるため、基本的には売主様には相場を教えてあげて、まずは相場通りに販売しようとします。

…もし、売り主さんが売りたがっている物件が、破格の条件の物件だったら?

市場には出さずに、自分で買ってしまうに決まっています。私でもそうします。なので、不動産業者の手を一度でも経由した物件では、そんなに儲かるはずがありません。

(業者を通さないで不動産を購入する方法として、「競売」や競売前の「任意売却」などで手に入れる方法がありますが、これはまた別の機会にお話ししたいと思います。)

不動産投資で儲けるためにはコンセプトが大事

以上のことから、不動産物件の仕入や売却では、基本的に相場を大きく外れた価格というものは成立しにくいということを覚えておいた方がいいでしょう。

なので、「インフレ」や「バブル」などの地価そのものの変動をとりあえず無視すれば、不動産投資で平均以上の超過利潤を得るためには、自分なりの【コンセプト】というものが大事になってきます。

相場の値段で買って、相場の家賃で貸すなら、不動産投資は大して儲かりません。

正確に言うと、リスクとリターンが見合ってしまいます。そのような不動産投資は、すぐには現金化しにくいデメリットがある代わりに、せいぜい資金を配当金狙いの株式投資に突っ込むよりは利回りがちょっと良い程度。

(ただし、金額が大きいので大けがをする可能性があります。)

なので不動産投資をやる前には、『仕入を安くする』か、『売値または賃料(家賃)を高くする』のか、まず、どちらかのアイデア・工夫が固まってからの方がよいでしょう。

私の好みではありませんが、最近流行りの「民泊」や「シェアハウス」なんかもまさにこのアイデアの一つですよね。

さて、まずコンセプト・アイデアを決めたら、ようやく次です。

『立地』、『駅からの距離』『戸建かマンションか』『新築か中古か』『広さ・リフォーム等の追加支出が必要かどうか』『撤退するときに売りやすい物件かどうか』等々を、マーケティングで絞り込んでいきます。

そこまでやって、やっと普通よりも儲けることができます。

普通より儲かるということは、たとえ相場の金額で買ったとしても、結果的に割安で仕入れられたと同じことになるわけです。

不動産投資をするなら自分で勉強しよう!

不動産投資、少々難しく思われたでしょうか?

でも、じつはそんな難しいことは言ってません。けっきょく私が伝えたかったのは、

コンセプトを決めずに、業者の言いなりで買うのだけは絶対にダメ

ということ。

提案された不動産を、相場の値段で買って、相場の値段で貸す。そして、時期が来たら相場で売るなんてのは私にしてみれば危険すぎます。

ところで、あのリーマンショックで株で損した人はいますか?

株式投資の現物取引であれば、基本的には投資したお金が無くなるだけですが、不動産の場合には、株式の信用取引と同様に”失敗した場合”には、借金が残ります。

その返済のための資金がなければ、物件を売らなければ精算できないし、売ってもまだ借金が残ってしまう可能性があります。通常、その金額も大きいので最悪の場合は、身動きが取れなくなってしまうことでしょう。

なので、不動産投資で儲けようと思うのであれば、自分で勉強する必要があるのは当然のことですよね。

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