「不動産投資を始めよう！（自営業）②」
前回まで、自営業者が不動産投資を行うメリットについて主に触れてみました。
一方で、やはりデメリットもあります。
自営業者が不動産投資をする場合の重要なデメリットとは何でしょうか。
融資の枠が本業と重なる
不動産投資のために金融機関から借金する融資の枠は、自営業において必要なお金を借りる融資枠と同じです。
なので、『いざ融資！』が必要な時でも、不動産投資のためにすでに借りている場合には、追加融資が制限されることになります。
この点が、自営業者が不動産投資にも手を出す、唯一のデメリットだと考えています。
不動産投資をするにあたっては、「お金」が一番重要であることは以前の記事で伝えました。そして、そのために融資を受けることが前提になるとも。
個人事業であろうと法人であろうとも、中小企業の場合には「社長も法人も一心同体として信用調査」をされます。なので不動産投資で融資を受けていると、本業の融資枠をも食いつぶしていることで間違いありません。
これは本業の業績や中期的な融資の必要性を読み切れていなければ、本当に必要な時の資金繰りを圧迫することにもなるため、ちょっと怖いですよね。
成功する不動産投資の具体的なアイデア
さて、ここからは成功する(なるべく失敗をしない)不動産投資のための、具体例に触れていきます。
①物件を自前で利用する
これは従業員の定着率が良い会社の場合に限りますが、賃貸物件に住んでいる従業員に寮を提供するのは、かなり現実的な方法です。
さらに、法人の社宅を利用した節税方法をまだ利用していないなら、それと組み合わせることでより効果は大きくなります。
少なくとも、
「大家が法人契約を嫌がる理由で社宅の節税ができない」
なんて話は、そんなにありません。
また、極端な話では、すでに自分が借りている事務所の大家さんと仲良くなったりして、お金に困っているという情報をつかんだ場合、それを見越してそのまま買上げてしまう提案をしてみるなんてことも不動産投資の一形態ですよね。
逆に正確な情報さえつかめてしまえば、
「うちが出て行ったら、ますます困りますよね？」
と、更新時などに大家さんが値上げの可能性を伝えてきた場合などには、強気の交渉をすることもできます。
なので、大家さんとは仲良くしておくに越したことはありません。
不動産を自前(自分、または従業員)で使う最大のメリットは、空室リスクを無視できること。(その代わり、撤退の際のハードルは上がります。)
他にも、ちょっとくらい汚れたり、設備が古くても、従業員または自分が気にしなければ、クリーニングや設備の更新にお金をかけなくて良かったり、従業員の社宅利用の場合では、給与天引きにすることで賃料回収の手間が省けたりするメリットもあります。
不動産投資の失敗談では良くあるのが、見込み違いで借手が付かずにマンションの管理費だけを支出し続けことになること。
その他の問題としても、頻繁に入退居があるためその都度クリーニング(追加コスト)を入れなくてはいけない、借主が行方不明になって連帯保証人とモメるなど色んな問題が発生してきます。
購入した不動産を、自前で活用できるのであれば、このようなリスクを少なくすることができます。少なくとも、不動産管理会社に支払うコストだけでも、投資利回りは年間に0.5～1％違ってきてもおかしくありません。
不動産投資のリスクを減らし、成功する不動産投資を考えるのであれば、まず自前での利用ができないかを考えてみるのがよいでしょう。
②個人・事業での強みを活かす
不動産投資の成功確率をあげたいなら、つぎにあなた個人や事業としての”強み“を考えてみましょう。
もしリフォームを自前でできるなら、ボロの物件を安く買ってきてリノベーションするのはち少し前からの流行となっています。
海外にきちんとした”ツテ”があるなら、最近流行りの民泊だって取り組み易いことでしょう。他にも、留学生や研修生の寮をセッティングするといったアイデアも考えられます。
肝心の物件情報については、
たくさんの顧客を持っているお仕事なら、
「こういう条件の不動産があったら売ってください」
という声掛けもやりやすくなってきます。
(あ、大規模にやる場合には、宅建業法にご注意を！
その話はまた、別の記事でお伝えします。)
また、特定の地域の情報が入ってきやすい、地元の地主に顔が利くなど、そういう利点がある事業を行っている場合にも、適当な物件を探すとっかかりとなります。
銀行評価が良くて、お金を借りやすい人もかなりの強みです。融資につながるとわかったら銀行は物件情報をどんどん紹介してくれます。(良い物件かどうかは別のお話ですが。)
自分の強みを生かし、あなたの顧客が悩んでいることなど、ソリューションとなるような発想から、不動産投資のビジネスモデルを考えてみて下さい。
まとめ
どうでしたか？
不動産投資は、お金さえ借りられるなら、後はその予算内でのアイデア勝負です。
ひたすら自分の”強み”を活かして考えていけば、少なくとも思っているほど怖いものではないはずです。あとは、自分がお金を託すに足りるだけのアイデアを見つけられるかどうか次第。
それを楽しいと感じられるなら是非一度やってみてください。