住宅ローン【借り換え】は必要?あなたも簡単に判定できる3つの「1」

住宅ローンの借り換え 判定
住宅ローン借り換えの判定に役立つ3つの「1」

世の中ではいまだに、『住宅ローンはなるべく早く繰上げ返済するのが良い』という考えが蔓延しています。特に、年齢が上になるほどそのように思い込んでいる方が多いようです。

あるお客様の話では、高度成長期の頃の住宅ローンは年6%くらいの金利を取られていたというのですから、そういう考え方が浸透すること自体は不思議ではありません。

でも以前の記事でも書いたように、最近の低金利時代においては住宅ローンの繰り上げ返済は基本的に行う理由がなくなりました。

関連  住宅ローンの繰り上げ返済はするな!

ぜひ、これは覚えておいてください。

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住宅ローンの借り換えをすべき?と悩む方へ

さて「繰上返済」の一方で、金利が今よりもう少し高かった時代に組んだ住宅ローンについては、他の金融機関のローンへ「借り換え」というのも話題に上がります。

確かに”借換え”によって今より金利が下がるなら、借り換えた方がお得な気がしますよね。

でも、その手続きには、数万円の事務手数料抵当権の変更登記の費用がかかることを忘れてはいけません。

借り換えをすすめる銀行員は営業なので、『試算しますよ!』とは言ってくれますが、「資料を作ってもらったら、断りにくくなるな。」と二の足を踏んでいるような方も多いことでしょう。

なので今回は、そのように借換えを後回しにしている人のために、簡単にできる、有利不利判定の基準・目安をお伝えしちゃいます。

借り換えを検討すべき3条件

住宅ローンの借換えを検討する際には、

考慮すべきキーワードは3つの「1」です!

  • ①金利差1%以上?
  • ②残高1,000万円以上?
  • ③残存期間10年以上?

たった、これだけ。

簡単でしょう?

借り換えにも手数料等のコストが発生します。なので、金利が下がっても差額メリットがほんの僅かだったら、あまり借り換えした意味がありません。

また、金利差が多少あっても、残高や残存期間が短かったら効果はやはり小さくなります。

ということで、だいたいこの3つをクリアしているならば、支払総額が目に見えて小さくなるので、借換えを検討する価値があるということを覚えておいてください。

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借り換えを検討すべき具体例

それでは、そんな住宅ローンの借換えによって、どのような効果・メリットを得られるのかを具体的に試算してみましょう。

条件①:既存存の借入
金利 2.0%
残高 1,500万円
残存期間 15年

→3つの「1」のうち、「残高1000万円以上」と「残存期間10年以上」がクリアーされています。借換えを検討する余地がありそうです。

条件②:新規の借入
金利 1.0%
残高 1,500万円
残存期間 15年

→この条件での新しい金利では、今の半分の金利となりますね。これで、さらに「金利差1%以上」もクリアーとなり、3つの「1」がクリアーとなりました。

これは、借換えを検討した方がよさそうです。

条件③借換えにかかる費用
事務手数料 10万円
登記費用 10万円
収入印紙 2万円 合計22万円と仮定

→意外とかかりますよね。

結論:支払いの減少額は…

→日数の経過とともに均等に残高が減っていくと仮定すると、元本として750万円を15年間借りたのと同じ金利と考えることができます。

よって、

返済期間中の平均元本(1,500万円÷2)×金利差1.0%×返済期間15年=1,125,000円

ここから、条件③のコスト22万円を差し引いても、905,000円も支払総額が少なくなりました。条件③の総コスト、22万円は最初に一括支払いですが、その代わりに毎月の支払額が平均5,027円下がることになりました。

この条件では、確かに借り換えが有利と言えそうです。

まとめ

今まで住宅ローンの借換えを、

「自分には関係ないこと」と思っていたり、

興味はあるけれど、

「面倒で具体的に検討してこなかった」ということであれば、まず、今の住宅ローン条件がこの3つの「1」をクリアできるかどうかを確認してみてください。

もしクリアしているのであれば、是非借換えを検討するべきです。手続きをするだけで得をできるわけですから、行わない手はありませんよ!

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コメント

  1. ジンジャー より:

    × 確かに借り上げが有利
    ○ 確かに借り換えが有利