住宅ローンは最も低リスクの投資になるかもよ①

住宅ローンと投資

住宅ローンは一番低リスクの投資になるかも?①

「持家と賃貸では、どちらが有利?」

「戸建購入 VS マンション購入」はたまた、

「自宅購入の新築派と中古派、あなたはどっち?」

こんな感じのタイトルで住宅にまつわる比較記事を、よく雑誌の特集なんかで見かけることも多いのではないでしょうか。

住宅というのは、人生・ライフイベントにおけるコストの中でも特に金額が大きい支出です。なので、「どちらが有利か不利か」ということに関しても、多くの人がとても興味のあることなのでしょう。

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夢のマイホームが投資になる

各記事とも、『どちらが得か』を巡り、アレコレもっともらしい説明がされています。でも結局は、個々人のライフスタイルや、好みによって左右されることになります。

それに、そういった記事が前提としている金利や景気などの長期的な話は誰にも分かりません。それに、ポリシーの無い書き手の場合、お金をもらって結論ありきで提灯記事を書く人もいるようなんですよね。

(私とはまったく逆のスタイルです!)

なので、そういった情報に一喜一憂し、振り回されるのはナンセンスだとだと個人的に思ってます。夢のマイホームなんですから、あんまり損得ばかりで考えても、逆にもったいないのではないでしょうか。

ちなみに私自身は、サラリーマン時代に新築の戸建を買いました。

根が田舎者なんで、『マイホームには庭がないと嫌』だったんですよねぇ。新築なのは妻の意見です。これはまさに私のライフスタイルや、好みに左右されるという最たるものですね。

なんて私の好みはさておき、サラリーマンから打って変わって、自営業者としてバリバリのリスクテイカーとなった今、私の住宅に対する意識は全く変わりました。

住宅、あるいは住宅ローンというのは、そもそもが大変特殊な投資だと思うようになってきたんです。自営業でもサラリーマンでもうまく活用できれば、大変な利益を生みだすことになります。

前置きが長くなりましたが、今回はこんなお話です。

住宅購入、住宅ローンの特殊な特徴をご存知ですか?

①単純に金利と期間の条件がいい(超低金利時代のメリット)

最近は、35年の固定金利で平気で1%を切る異常事態です!

一般に事業性のローンでは、5年で1.5%くらいが最近の相場です。つまり、これよりも条件のよい融資は、奨学金以外にはなかなか存在しないのです。

②基本的にはサラリーマンに有利(安定収入が重要)

住宅ローンの期間は長期間を前提とするため、収入の安定度が重視されます。

一般に3年間の収入平均5~7倍が限度額となっています。年収500万円のサラリーマンなら、2500万円~3500万円程度が目安ということになりますね。

ちなみにサラリーマンや会社の役員の場合は、税金などを天引き前のいわゆる「額面」で評価されますが、個人事業(自営業者)の場合は利益(売上-経費)で評価されるので注意が必要です。

売上が1000万円あっても、経費が700万円かかれば、300万円でしか評価してもらえないということなんですね。

一方で法人の代表者の場合は、サラリーマン同様、額面で評価してもらえますが、将来、ローンで住宅の購入を見込んでいるような場合は、あえて税金を払ってでも、給与(役員報酬)を上げて額面を作る必要があります。

また、3年平均といっても、転職や独立直後の場合、リセットされてしまうので気を付けましょう。

③自営業者にも有利な点あり(経費化・融資枠が減らない)

住宅ローンの審査という点では、収入の安定度という面でサラリーマンに軍配が上がりますが、自営業者にだってメリットはあります。

例えば、「自宅を事務所にして経費化する」などの節税面のメリット。

住宅ローンは、他の事業性ローンと比較して、「限度額に影響を与えにくい」という資金調達面のメリットなんかがあります。

(事業性のローンとは別枠で考慮してもらえるので、融資枠が減らない)

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④住宅ローン控除あり(年末調整・確定申告で大きな還付金)

自宅をローンで購入を検討する人ならいまさらなので、制度の詳細についてはここでは取り上げませんが、「住宅ローン控除」の制度がありますね。

ある程度の収入がある方の場合、毎年数十万円分の税金が控除されるメリットがあります。

⑤死んだら返済不要(残された家族も安心)

住宅ローン加入時に一緒に加入を義務付けられている「団体信用生命保険」により、債務者(通常ご主人)がなくなった場合、住宅ローンは保険によりその時点での残りの全額が支払われます。

また、金融機関によっては、三大疾病が診断されたらというような商品もあります。

⑥売却や相続でも有利(いろんな特例アリ)

住宅ローンの論点とはややズレますが、住宅というのは売却や相続の際、いろんな特例が用意されているのです。

例えば、住宅の売却時の分かりやすいものとしては、通称「3,000万控除(住宅を売却した場合3,000万円までの儲けには課税されない」なんて特例があります。

プロじゃないんだから、一個人が住宅の売却でそんなに儲けることはあんまり話ですが、実際に儲かった場合には、とんでもなく大きなメリットになります。

次回の記事では、こんな住宅(ローン)の特性を活かした、私の考える投資法について本格的にお伝えすることにしましょう!

住宅ローンは最も低リスクの投資になるかもよ②
住宅ローンは一番低リスクの投資になるかも?② 前回の記事では、住宅(ローン)がいかに有利であるかについてお伝えしました。 今回は、自分がまだ自宅を持っていなかったら、住宅ロ...
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