住宅ローンは最も低リスクの投資になるかもよ②

不動産スタート

住宅ローンは一番低リスクの投資になるかも?②

前回の記事では、住宅(ローン)がいかに有利であるかについてお伝えしました。

住宅ローンは最も低リスクの投資になるかもよ①
住宅ローンは一番低リスクの投資になるかも?① 「持家と賃貸では、どちらが有利?」 「戸建購入 VS マンション購入」はたまた、 「自宅購入の新築派と中古派、あなたはど...

今回は、自分がまだ自宅を持っていなかったら、住宅ローンを不動産投資として、こんな使い方をするだろうなぁ、というお話。

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「匿名税理士の考える住宅ローン投資法」

自分ならこんな不動産投資を考える!

① 住宅ローンを利用して、自分が値上がりすると考える物件を買う。
② 実際に住んで、住宅ローン控除を受けながら値上がりを待つ。
③ 値上がりしたら、3000万控除を使って売却し、次の物件を住宅ローンで買う。
④ ①~③の繰り返し

ちなみに、各種特例はそれぞれに要件があります。「住宅ローン控除」と「3000万控除」の併用には、さらにややこしい条件があるので、相当に気を遣う必要がありますね。

例えば、先に3000万控除を使って旧宅を売却後、すぐに購入した住宅に住宅ローン控除が使えるわけではありません。

つまり、単純な買い替えには併用できませんので、注意が必要です。

居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。
【国税庁:住宅を新築又は新築住宅を取得した場合

住宅ローンが不動産投資のスタートに?

まだ私が、まだ持ち家でないサラリーマンであったならば、こんなイメージで投資していることでしょう。

とはいえ正直なところ、そんなにうまく値上がり物件ばかり引き当てるのは難しいです。それに、そんなよい物件なら、もともとの値段が高い可能性の方が大きいはず。

また、たとえ「目利き」に自信があったとしても、勤務地から遠かったり、家族がいる人なら子どものための保育園や幼稚園、近隣のスーパーや交通の便など、家族の住まいとしての「生活圏」で考えた場合、今自分らが住むための条件を満たしていないこともあります。

でも私が今回の記事で皆さんにお伝えしたいのは、もしあなたが

「不動産投資をしてみたいけれど、ちょっと勇気が出ない」

なぁんて人の場合、

「住宅ローンを利用すれば、リスクを最小化してチャレンジできるかもよ?」

という可能性のお話です。

なぜリスクを最小化できるのかというと、

①自分が住むから空室リスクはゼロ

→通常の不動産投資では、「空室」は大変恐ろしいものです。しかし、自分が住むのであれば空室リスクはないし、不動産業者に管理してもらうコストも発生しません。

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②毎月手元に残るお金が増える(支出が減る)

→賃貸の支払い家賃は、大家さんにとっての取り分になりますが、2年に一度、更新料なんてのもあるケースも多いですよね。

また、最初に入居する段階では、仲介する不動産会社に発生する費用等もかかってきます。

つまり、1年、2年でかかった総費用を毎月分に割り返してみると、意外に何かと支出として負担となっていることに気が付くかもしれません。

その点、持ち家にしての住宅ローンも金利分はコストではありますが超長期なので、毎月の支払額(返済額)は非常に少なくなります。

それに加えて、住宅ローン控除での減税効果。

これらを総合すると、金利や固定資産税等のランニングコストを加味しても、持ち家にしたことで通常の毎月の支出は減るはず。

ならば、その差額分を再投資に回すことができますよね。

③家賃を支払っていた場合と比較して損にはなりにくい

→購入した”自宅”が想定通りに値上がりしなくても、値段さえ大きく下がっていなければ、大きなマイナスは発生しにくいです。

(賃貸で家賃を支払っていた場合のキャッシュフローと比較した場合)

ただし、賃貸の時には存在しなかった東日本大震災など「天変地異のリスク」は発生します。

④実際に買えば、本当の不動産投資の勉強となる

→自分でリスクを取ると、必然的に真剣に勉強することになります。

「いつかは不動産投資をしたいなぁ」くらいの感覚の方は、なんだかんだと理由をつけていつまでも踏み出すことはできないケースがほとんど。

また、そんな感覚の人は悪徳業者に引っ掛かって大損するのがオチなんですよね。

自分で納得いくまで調べて、仲間にも声をかけて、資金計画を立てて、家族を含めた関係者に根回しをして…って、これってまさに自営業そのものじゃないですか。

不動産投資を始めるにあたり、超有利な住宅ローンの利用を検討するというのは、基本の「キ」とも言うべき、必須項目なのです。

なので、不動産投資をしたいと本気で考えている人は、まずは「住宅ローン投資法」から検討してみるのもよいかもしれません。

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